繰り上げ返済か、NISAか｜投資派の僕が住宅ローンを750万円返すと決めた理由

「低金利の住宅ローンは、繰り上げ返済するな」

お金の勉強をしたことがある人なら、一度は聞いたことがあると思います。

理屈はこうです。金利1%前後のローンを急いで返すより、そのお金を、年利5〜7%が期待できるNISAなどの投資に回した方が、差し引きで得になる——。

僕も、この考え方に賛成でした。というか、いまでも理屈としては正しいと思っています。周りの投資好きの友人たちも、だいたいこちら派です。

でも今年の3月末、わが家は住宅ローン1500万円のうち、半分の750万円を繰り上げ返済しました。

ずっと「投資に回す派」だった僕が、です。何があったのか、順番に話させてください

こんにちは、18年勤めた県庁を早期退職し、主夫FIRE中のなおです！

前回の記事（持ち家でも、早期リタイアできた話）の末尾で予告した、「投資に回す派だった僕がなぜ繰り上げ返済したのか」の答え合わせです。

先に言っておくと、このテーマに絶対の正解はないと思っています。だからこの記事も「繰り上げ返済しろ」という話ではありません。理屈と感情のあいだで揺れた、わが家の実録です。

何をしたか：残債1500万円の半分を、窓口で返してきた

まず事実から。

わが家は10年前に、中古の一戸建てを2000万円・35年ローンで買いました（この経緯は前回の記事で）。

10年返して、残債は約1500万円。その半分を一気に返したことになります。完済予定は60代後半だったのが、50代前半に。

ローンは半分になりました。でも実は——僕の投資資金は、1円も減っていません。どういうことか、順番に説明します

繰り上げ返済のタイミングは、“10年固定の満期”だった

そもそも、なぜこのタイミングだったのか。

わが家のローンは当初10年固定・金利1.2%でした。その10年が、ちょうど今年で満期を迎えたんです。

で、金融機関から提示された選択肢がこちら。

この数年の利上げで、固定金利はすっかり高くなっていました。10年前に1.2%で借りた人間からすると、2.45%はなかなか衝撃的な数字です。

「低金利だから繰り上げ返済しない」という戦略は、「低金利」という前提が崩れたら成り立たないんですよね。

わが家が選んだのは、

変動1.575%に切り替えたうえで、半分を繰り上げ返済する

という組み合わせでした。変動で金利を抑えつつ、「変動は今後も上がるかもしれない」というリスクは、元本そのものを減らすことで小さくする。攻めと守りのあいだを取った形です。

ちなみにわが家は、築年数の関係で住宅ローン控除はもともと対象外でした（当時の制度では、木造の中古住宅は築20年以内などの要件があったため）。「控除が終わるまで繰り上げ返済は待て」という定石とも無縁だったので、ためらう材料がひとつ少なかったのも事実です。

ちなみに、新規の借り換えなら変動1%前後の銀行もある時代。「もっと安い銀行に借り換えれば？」という声もありそうですが——借り換えは新規の審査をやり直すこと。無職の僕に、審査の土俵はありません（笑）。FIREすると「借り換え」という選択肢が消える——これは退職前の僕に教えてあげたかったところです。

決め手は、理屈じゃなかった

……と、ここまでだと「金利環境を見て合理的に判断した話」に聞こえますよね。

白状します。僕ひとりだったら、たぶん繰り上げ返済していません。

僕の頭の中はこうでした。

でも、妻の意見は違いました。

妻は、ローンが残っていること自体がずっと気がかりだったようです。数字の損得ではなく、借金がある状態そのものがストレスだ、と。

夫婦で何度か話し合いました。僕は期待値の話をする。妻は安心の話をする。どこまでいっても、噛み合わない（笑）

でも、最後は——僕が折れました。

「期待値では僕が正しい。でも、わが家の平穏には代えられない」と思ったんです（笑）

着地点：「妻の負担分を、妻側のお金で返す」という整理

ここで、わが家のローンの事情をひとつ。

うちは夫婦の連帯債務で、家の持ち分も半々です。つまり残債1500万円は、ざっくり言えば「僕の分750万円＋妻の分750万円」——という見方ができます。

話し合いの末の着地は、こうでした。

妻の負担分にあたる750万円を、妻側のお金で繰り上げ返済する。

だから僕の投資資金には、1円も手を付けていません。投資派の僕の運用はそのまま続き、返したい派の妻の「早く減らしたい」も叶って、わが家の借金は半分になった。

折れたつもりだったんですが、フタを開けてみれば、投資派と安心派が両方満足する着地になっていました。夫婦のお金の話、こういう解もあるんですね

家計って、エクセルの上では完結しないんですよね。家計は夫婦の共同経営。片方だけが納得している最適解より、ふたりが納得している次善解のほうが、長い目では強いと思います。

思わぬ壁：「贈与税」の話

ただ、この形に落ち着くまでに、ひとつ壁がありました。

当初、金融機関からは「繰り上げ返済は、契約者（僕）名義の口座からしかできません」と言われていたんです。

そうなると、妻のお金をいったん僕の口座に移す必要がある。——ん？　待てよ。それって贈与にならないか？

気になって税務署に確認したところ、「夫婦間でも、そのような資金の移動は贈与税の対象になり得る」という回答でした。750万円ともなると、贈与税は笑えない金額になります（仮に単純な贈与として計算すると、概算で130万円超）。

そこで考えたのが、さっきの整理です。「妻のお金で、妻の負担分を返す」という形なら、夫婦間でお金が移動しない。連帯債務なので、銀行側に「どちらの分」という区分はないのですが、わが家としての整理をこう立てて、税務署にも「この形ならどうですか」と聞いてみたら、「それなら問題ないでしょう」という感触でした。

正直に言うと、このあたりはかなりあいまいな世界です。実際にどこまでチェックされるのかも分かりません。本音を言えば「夫婦のお金の使い方にまで、税金の話が出てくるのか……」とも思います（笑）。それでも数百万円単位の話なので、わが家は事前に整理を立てて、税務署に話を通しておくという安全側に倒しました。

ところが窓口では——「なんやねん！」

で、オチがあります。

書類を整えて、いざ労金の窓口に行ったら、あっさりこう言われました。

「奥様の口座からでも、返済できますよ」

なんやねん！　どっちやねん！（笑）　……事前の説明と違うことが、あるんですね

結果的には、妻の口座から返すという、当初の整理どおりの形でスムーズに完了。結果オーライです。

教訓があるとすれば、金融機関の説明は、タイミングや窓口によって変わることがあるということ。大きな手続きの前は、複数回・複数の場所で確認した方がいいです。わが家は疑って調べたおかげで、贈与税の論点に気づけたので、無駄ではなかったと思っています。

理屈の整理：それでも「繰り上げ返済＝損」とは限らない

夫婦の話だけで終わると投資派に怒られそうなので（笑）、理屈の面でも整理しておきます。

実は、繰り上げ返済にはちゃんと合理的な顔もあります。

① 繰り上げ返済は「金利ぶんの利益が確定するリターン」

投資の年5〜7%は、あくまで期待値です。来年マイナス20%かもしれない。

一方、繰り上げ返済は「ローン金利ぶんの支払いが確実に消える」＝利回り1.575%の運用を、リスクゼロで確定させるのと同じこと。

期待値では投資に負けます。でも「確実にもらえる1.575%」と「たぶんもらえる5〜7%」は、性質の違う商品です。どちらを選ぶかは、損得計算というよりリスクの好みの問題。

② 金利が上がるほど、繰り上げ返済の「確定利回り」も上がる

そして今は利上げ局面。変動1.575%が今後2%、2.5%と上がっていけば、繰り上げ返済の確定利回りもそのぶん上がっていきます。

「低金利ローンは返すな」の前提だった“低金利”が、終わりつつある。10年前の常識のまま思考停止しない方がいい、というのは今回の学びでした。

③ 感情の安定は、リターンに換算できないけど実在する

そして妻が教えてくれたこと。「借金がない」という状態の心地よさは、利回り計算には出てこないけど、確実に存在する。

僕自身、残債が750万円になってみると——正直、ちょっと身軽です（笑）。退職した身としては、「最悪でも資産で完済できる」のラインがさらに余裕をもって守れるようになったのも大きい。

ここまでの理屈を、表でまとめておきます。

期待値だけ見れば投資。でも行をひとつずつ見ていくと、性格の違う2つの商品だと分かります。そして——わが家の決め手は、表の最後の行でした。

わが家の今後：「2%」を再検討ライン

繰り上げ返済して終わり、ではなく、わが家では続きも決めてあります。

「全額返す」と「1円も返さない」の二択ではなくて、金利と相談しながら段階的に、というのがわが家の落としどころです。

投資派の自分と、安心派の妻の、ちょうど中間。夫婦の共同経営としては、これくらいがいいのかもしれません。

結論：絶対の解はない。あるのは「わが家の解」

最後にまとめます。

僕は投資派でした。いまでも、これから家を買う人には「身の丈のローンにして、余剰資金は投資へ」と言うと思います。

でも、10年固定の満期で2.45%を提示されて、妻と話し合って——わかったことがあります。

お金の正解は、家庭の数だけある。

期待値で勝つことより、家族みんなが安心してその戦略を続けられることのほうが、長期戦では効いてくる。資産形成はどうせ20年30年の長旅なので。

繰り上げ返済で迷っている方の、判断材料のひとつになればうれしいです。

それでは、また！