住宅ローンは固定か変動か｜10年固定の満期で金利が倍になった元公務員の答え

「住宅ローンは、固定と変動どっちがいいの？」

——正直に言うと、僕は長いこと「答えはない」と思ってきました。いまでも半分はそう思っています。

でも今年、わが家は当初10年固定の満期を迎えて、「次の10年は2.45%です」という提示を受けました。1.2%で借りた人間にとっては、なかなか衝撃的な数字です。

この経験を経て、「これから借りる人にどっちをすすめる？」と聞かれたら、いまははっきり答えられます。

低金利の時代なら、変動でよかった。でもこれからの時代は——家計が詰むリスクをなくすなら、固定がベターだと思っています。変動を選んでいいのは、条件を満たした人だけです

こんにちは、18年勤めた県庁を早期退職し、主夫FIRE中のなおです！

（※FIRE＝Financial Independence, Retire Early。資産と支出のバランスを整えて、働かなくても生活が回る状態をつくり、早期リタイアすること。わが家の形はこちら → 主夫FIREとは？）

満期のときにわが家がお金をどう動かしたか（変動への切り替え＋750万円の繰り上げ返済）は、前回の記事に書きました。今回はその続きというより、土台の話。固定か変動かを、わが家の体験から得た考え方で整理します。

10年固定の満期で、提示された数字

まず体験から。わが家は10年前、中古の一戸建てを2000万円・35年ローンで購入し、金利タイプは当初10年固定・1.2%を選びました（このあたりの経緯は持ち家か賃貸かの記事で）。

白状すると、なぜ10年固定にしたのか、実はよく覚えていません。覚えているのは、妻が「上がるかもしれない変動は怖い」という固定派だったこと。それと、全期間固定ほど高くなく、変動ほど怖くない——「中間の安心」に見えたこと。それくらいの理由だったと思います。この「中間の安心」の正体は、あとでわかります。

その10年固定が、今年満期を迎えました。金融機関から提示された選択肢がこちらです。

⚖️ 10年固定の満期で提示された金利

ニュースで「日銀が利上げ」と聞くのと、自分のローンの数字が倍になるのとでは、衝撃がまるで違います。
「金利が上がる時代」を、頭ではなく家計で体感した瞬間でした。

そしてこのとき気づいたんです。10年前に世の中に溢れていた「低金利だから変動が有利」「低金利のローンは繰り上げ返済せず投資に回せ」という常識は、ぜんぶ「低金利」という前提があっての話だったんだな、と。
その前提が、いま静かに崩れつつあります。

固定か変動か：答えはない。でも、時代によって「ベター」は変わる

最初に書いたとおり、固定vs変動に絶対の正解はないと思っています。どちらの言い分も、僕にはよくわかるんです。

ちなみに僕の周りの友人たちは、圧倒的に変動派が多数です。住宅金融支援機構の最新の調査（2026年1月）でも変動型は75%と多数派。ただ、この割合は前回の調査から4ポイント減っていて、固定を選ぶ人がじわりと増え始めています。「金利は上がる」と見る人も7割を超えました。世の中も、少しずつ動き出しているのかもしれません。

実際、わが家が10年固定で過ごしたこの10年も、結果だけ見れば変動を選んだ人の勝ちでした。低金利が続いたので、わが家が払った「固定の安心料」はリターンを生まなかった。友人たちの選択は、結果として正しかったわけです。これは認めます。

でも、です。

過去10年の答え合わせと、これからの10年の選択は、別の問題なんですよね。

低金利時代の「変動有利」は、「金利はどうせ上がらない」という前提に乗った戦略でした。いまは日銀が利上げを進め、わが家のように満期で2%台を提示される人が現実に出てきています。
モゲチェックの2026年の調査によると、直近1年以内に住宅ローンを借りた人の約7割が「変動金利は2%以上に上がる」と予想しているそうです（最多回答は「2〜3%」）。

前提が変わったなら、戦略も変わる。だから僕の整理はこうです。

ここでひとつ、大事な言葉の整理をさせてください。この「固定」は、完済まで金利が変わらない「全期間固定」のことです。
わが家が選んだ「当初10年固定」は、固定という名前がついていても、実態は“満期付き”の商品でした。10年分の安心は買えますが、金利リスクが消えるわけではなく、満期の日まで先送りされるだけ。その満期で僕は、2.45%という現実を突きつけられたわけです。
リスクをなくすために固定を選ぶなら、全期間固定。当初固定型が候補になるのは、固定期間中に完済（または大きく繰り上げ）できる見込みがある人くらいだと思います。

そう考える理由は、シンプルです。

家を買ってローンを組んだ時点で、人生でいちばん大きなリスクをすでに取っているから。
何千万円の借金を背負い、数十年の返済を約束する——これ自体が大きな賭けです。そのうえ金利の行方まで賭けに出る必要が、果たしてあるのか。
固定金利は「安心を買うコスト」と言われますが、すでに大きなリスクを抱えた家計にとって、金利リスクをお金で消せるなら安い買い物だと、満期を経験したいまは思います。

それでも、わが家は変動を選んだ——でも矛盾じゃない

「固定がベターと言いつつ、お前は変動を選んだのか」と思いますよね（笑）。
はい、わが家は満期で変動1.575%に切り替えました。

矛盾しているようで、していません。さっきの結論には続きがあるからです。
変動を選んでいいのは、金利が想定外に上がったとき自力で対応できる人だけ——わが家は、ぎりぎりその条件を満たしていました。

わが家が変動を選べた理由は2つあります。

• 目先の低金利を取れる：提示された固定2.45%と変動1.575%の差は大きく、当面の返済負担が明らかに軽い
• 想像以上に金利が上がったら、その時点で対応できる：この10年で積み上げた資産があり、いざとなれば残債を返してしまえる。実際、満期のタイミングで残債の半分（750万円）を繰り上げ返済して、リスクの総量そのものを小さくしました（この経緯は前回の記事で）

つまりわが家にとっての変動は、「金利は上がらない」に賭けたのではなく、「上がっても詰まない」状態を先に作ったうえでの選択です。

変動が正解だったんじゃなくて、「変動を選べる体力」がわが家にあった、というだけの話なんです。10年前の、資産がまだ少なかったわが家なら——10年固定ではなく、全期間固定を選ぶべきだったと思います

整理：固定か変動かは、この順番で決める

満期を経験して固まった、わが家なりの考え方です。金利の予測は入っていません。自分でコントロールできるものだけで決める順番です。

世の中の比較記事は「どっちが得か」を競います。でも、得かどうかは将来の金利次第。あくまで結果論。
だから問いを「どっちが得か」から「うちはどっちなら詰まないか」に変えるべきです。

公務員のあなたには、ひとつだけ補足

公務員は収入が安定していて、ローンの審査にも強い。だから「変動で攻めても大丈夫」と考える人が多いし、それは一理あります。さっき「僕の周りの友人たちは圧倒的に変動派」と書きましたが、その友人たちの多くも公務員です。

でも、このブログを読んでいるあなたは、心のどこかで「いつか辞めたい」と思っているんじゃないでしょうか。だったら、話は別です。
「安定収入があるから変動でも大丈夫」という前提は、辞表を出した瞬間に消えます。そして辞めたあとは、借り換えという逃げ道も使えません（僕がそうでした）。

辞める可能性が少しでもあるなら、あなたにとっての固定金利の価値は、世間の比較記事が言うより高い。
住宅ローンは「辞める前に整えておくものリスト」の最上位に入れてください。

これから住宅ローンを組む予定のあなたへ

最後に、これから住宅ローンを組む人・固定の満期が近い人に向けて、満期経験者として伝えたいことをまとめます。

まとめ

それでは、また！